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계약에 의한 임차권등기 문의

등록자 t90** 차단 | 2026.03.10 08:15
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성남2025-52409(1)사건에 대하여 문의드립니다
등기부등본에 계약에 의한 임차권등기[권리자 하영기업(주)]가 있습니다.
이와 같은 경우 소액보증금 최우선변제가 적용되지 않는지요?
그리고 배당요구를 하지 않아도 당연 배당요구권자에 해당하는지요?
 
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진행자 김명석입니다.


중소기업법상 중소기업에 해당되는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 임대차보호법의 적용을 받습니다.
해당 임차권등기는 이러한 절차를 거친 뒤에 이루어진 등기로 보입니다. 따라서 보증금 3000만원은 소액임차인(23년4월 근저당 기준 경기 광주의 경우 보증금 8500만원 이하가 소액임차인이며, 2800만원까지 최우선변제 배당됨)에 해당되어 최우선변제를 받습니다.
임차권등기를 하게 되면, 그 등기일에 배당신청을 한 것으로 간주되므로 별도 배당신청을 하지 않아도 됩니다. 단, 임차권등기일이 경매개시 후라면 배당요구종기일 전에 별도 배당신청을 해야 배당자격이 주어집니다.



***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

realauc 차단  | 2026.03.10 09:56

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

민법 상의 주택임대차등기와 주택임대차보호법 상의 임차권등기는 법률의 근거가 다른 것처럼 상당한 차이가 존재하는 만큼 엄격히 구분되어야 합니다.
다만, 경매개시결정일 이전 등기된 임차권등기는 위 두가지 모두 동일하게 별도의 배당요구를 하지 않아도 당연배당자에 해당합니다.

질문하신 사건과 같은, 임대인과 임차인의 동의하에 상호간의 설정계약에 의한 민법상의 임대차등기는 후순위권리자를 비롯한 제3자에게 대항력 및 우선변제권을 주장할 수 있으나....
주택임대차보호법 상의 임차권등기와 달리, "중소기업법인" 으로서 그 소속 직원의 전입+인도를 통해 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖추지 못한 경우 당연히 소액임차인의 최우선변제 등 주택임대차보호법 상의 적용대상에서 제외됩니다.

즉, 질문하신 사건의 경우 임차권자인 하영XX 이 중소기업법인인지도 알 수 없기도 하나, 그 직원의 전입.인도를 통해 주택임대차보호법 상 대항요건을 갖추지 있지 못한 것으로 보여지는 만큼 소액임차인의 최우선변제는 불가능할 것으로 보여지는 만큼, 세부적인 사건기록검토 등을 통해 이를 재확인 하시기 바랍니다.


대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

ans79 차단  | 2026.03.10 15:07

해당 사안과 질문에 대한 핵심은 "민법 상의 임대차(임차권)등기" VS "주택임대차보호법 상 임차권등기" 를 명확히 구분해야 하는 것에 있습니다.

말씀하시는 소액임차인의 최우선변제는 "주택임대차보호법" 에 따른 것이고 따라서, 당연히 주택임대차보호법 상의 소액임차인의 최우선변제의 요건, 즉...
해당 사안의 경우 중소기업법인으로서 그 직원의 전입+인도를 통해 대항력을 갖춘 경우에 한하여 적용 가능한 만큼, 이를 갖추지 못한 경우 "민법 상의 임대차(임차권)등기" 여부와 관계없이 소액임차인의 최우선변제 대상에서 제외됩니다.

참고로, 주택임대차보호법 상 임차권등기는 등기시점이 아닌 전입, 확정일자 에 따라 대항력 및 우선변제권이 인정되나, 그에 반해 민법상의 임대차(임차권)등기는 등기시점에 그 효력이 발생하게 된다는 차이점 또한 존재하는 바 참고하시기 바랍니다.

ans79 차단  | 2026.03.11 00:30

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